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昆明成立业委会的小区还不到10%

2018年05月09日 09:27:37 来源: 昆明日报
  作为一种居民自治组织,小区业委会可以为业主“代言”,反映业主诉求,监督物管服务,因而备受关注。但据不完全统计,目前昆明仅有116个业委会,不到小区数量的10%。为什么成立率会这样低?是什么阻碍了其“成长”?   前车之鉴:两届业委会“落马”   提到昆明的小区业委会,创意英国小区注定是一个绕不开的“焦点”。   11年前,有关部门为改善城市交通拥堵状况,意欲把小区内的部分道路改造成公共通道,无意间促成了创意英国小区业委会的诞生。   2010年开始,创意英国小区先后经历了第一届业委会相关负责人因受贿被起诉、第二届业委会因公共收益账目不公开不透明而被罢免的尴尬,在社会上引起了轩然大波。   据悉,创意英国小区公共区域开辟了停车位,再加上户外广告收入,杂七杂八加起来每年有200多万元公共收益,这些钱在业委会主任手里捏着,又缺乏有力的监管,结果引起第一届和第二届业委会接连“落马”。   先后两届业委会将业主赋予的权力“私有化”,严重干扰物业服务企业的正常经营与管理,个别业委会成员甚至牺牲业主的利益来换取私利。一时间,人们纷纷议论。   2015年,针对创意英国小区的问题,五华区住建局专门成立了筹委会,历经8个月的时间,协助小区选举单元业主代表及第三届业委会。   即使这样,新的业委会成员还是遇到过居民质疑:你是去捞好处的吧?没钱你去干什么?在这样恶劣的“信任环境”下,第三届业委会下决心:一定要让业主们看到每一分钱是怎样花的。   他们在五华区住建局的指导下,成立之初就立下很多“规矩”,制定了《创意英国小区公共收益管理办法》《管理规约》《创意英国小区业主议事规则》等一系列规章制度。   采访当日,记者要求查看小区去年公共收益的支出情况,业委会委员金耀信表示领导不在,不方便查看,但他强调,每年都会定期公布这笔收入,去向清清白白,绝对不会成为一笔“糊涂账”。   他介绍,小区的公共收益在银行有一个专门的账户,由物管、业委会、政府三方共管。物管用钱需要先打报告,5万元以下的开支需要业委会开会签字同意,5万元以上的就要开业主大会表决通过。同时,业委会还要做好财务公示,他们请来财务人员梳理账目,定期备案。   制度问题:谁来监管业委会账目   “如果业委会和物业公司联手做账,有些业委会的开销通过物业公司走账,账面上看起来,业委会没有发生费用,但最后还是我们业主买单,这种情况怎么办?”采访中,有不少小区居民对此表示担忧。   记者查阅了《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《业主大会业委会指导规则》《昆明市物业管理办法》等法律法规,发现并没有对“业委会应该如何使用小区公共收益”作出具体规定。   北京盈科(昆明)律师事务所股权高级合伙人、党支部书记陈娜介绍,《昆明市物业管理办法》第四十条仅规定:物业服务企业应当公示服务内容、收费依据、收费标准、服务标准、举报电话等信息,并没有规定账目的公开,这也是立法待完善的地方。如果确有证据证明业委会有上述行为,可以根据《业主大会业委会指导规则》第四十四条的规定由持有20%以上投票权数的业主提议,经业主大会决定,终止其委员资格。若构成犯罪的,可以向公安机关报案,依法追究其刑事责任。此外,根据《业主大会业委会指导规则》规定,业委会由业主大会选举产生。所以业主可以推选为人正直的业主进入业委会。   “有责任心、爱心才能干好这个事。”一位业内人士也表示,“小区推选业委会代表时,必须把人品、道德放在首位,进行严格把关。”不过这一点很难做到,很多业主表示,自己根本不认识竞选人,更别说判断其人品,一般都“随大流”投票。   业委会应该怎么把账务管理做到合法合规?陈娜的建议是,业委会应该设有账户开设人、会计、印鉴章保管人等,专用账户由物业管理公司代管,凭单报销,账户收支必须通过银行借贷方式体现,由业委会负责对原始凭记、会计凭证按月装订成册,经财务人员签证后单独保管。财务人员任免应当经过业主代表大会同意,除本人提出辞职外,业委会不得任意调动和撤职。财务人员辞职必须在2日内做好交接。   人员问题:“少壮派”不愿干这活   制度立起来了,但是不是就“高枕无忧”了?记者走访发现,即使表面运行渐入佳境的业委会,实则也有不少问题。   和周围商铺的门庭若市不同,隐藏在众多商铺中的创意英国小区业委会办公室门口略显冷清,因为大多数时候这里都是“铁将军”把门。门上贴有一张“委员会值班表”,从周一到周二,值班时间为晚上7点半到9点;从周三到周五,值班时间为下午3点到5点。   “这么短的值班时间,业主有事上门会不会吃‘闭门羹’?”面对记者的疑问,金耀信没有正面回答,只是说,如果业主有急事、难事,一定会想办法找时间的。   事实上,业委会似乎也有苦衷。成员们绝大多数都是像金耀信这样热心肠的老年人,一些有能力、有资源的年轻人因为工作等原因,并没有时间参与。   金耀信说,业委会的人忙前忙后,搭上时间、精力不说,还要倒贴通信费、交通费等,业委会虽是群众自治组织,但不代表其成员不能有合法工作经费补贴,也就是考虑到这些因素,经由业主大会同意,从第三届业委会开始,成员们“领工资”了,每人每月1500—1800元不等的补助。   金耀信说,之前辞职了2人,目前委员会有5人,最年轻的40岁,是难得的“少壮派”,60岁以上的有3人,其中年纪最大的有84岁。   对于之前2位委员的辞职原因,金耀信表示,他们觉得精力有限。金耀信坦言,“年轻人有能力却没有时间,老年人有时间却精力不足,因为各种法律条文必须弄得明明白白,还要不停地跟物业、居委会、街道办等联系各种事项,错综复杂,年纪大了真感到力不从心。”   事实上,创意英国小区不是个例,大多数业委会都遇到了可持续发展瓶颈,定期选举无法实现,参与者后继无人。另外,表面来看业委会大多数时间都是处理一些家长里短的事情,但实际上,业委会的工作涉及法律、财务、管理等不少专业知识,还需要具备协调能力、组织能力,没两把刷子也干不了这个活儿。   采访中,也有市民表示,能否考虑聘请专职人员在业委会工作。但不少业委会都表示,“专职人员毕竟不是业主,处理问题能否完全站在业主的立场上存在疑问。”   现实问题:部分业委会形同虚设   尽管一路波折,创意英国业委会始终还是发挥了一定作用。相比之下,很多小区就没这么“幸运”,连成立个业委会都很困难。   家住滇池境界的张先生在回忆筹备成立业委会的情形时说:“当时我们挨家挨户去敲门,却被误认为有所企图,想捞点油水好处。我们好不容易动员起一些‘热心人士’,他们听到这些闲言碎语,便选择了退出。”   市住建局物业处一位负责人认为,很多小区业主多,思想难统一、对公共事务投入不够;许多区域小区房屋出租率高,一些现有政策不符合实际需要,这些都是造成业委会成立率低的原因。   另外,有业内人士透露,成立率低还有利益障碍的原因,部分物管不愿接受业委会监督,担心对其掣肘。   即便是成立了业委会的一些小区,业委会似乎依然存在“缺位”现象,名存实亡或陷入瘫痪状态,无法正常履职。   仿江南水乡业委会成立已久,却“形同虚设”。业委会一位成员表示,当业委会行使权力,督促物管公司兑现承诺、加强服务时,物管的一位负责人对此的反应是:“他们(业主)怎么能对物业公司用‘下命令’的口气说话?”   市民杜女士告诉记者,前几天,自己才听说小区成立了业委会,可从不清楚业委会到底干了些什么事。   一位业内人士表示,业委会在发展中确实存在类似的问题,也不排除有些业委会成员怀有私心,例如介绍自己熟悉的物业管理公司取代原来的物业管理公司,“不过业委会的意义值得肯定,不能因为有问题而不去尝试”。如何能真正发挥业委会的作用?他建议,应该界定公共收益内容,明确物业管理区域范围,规范公共收益使用范围等。   律师支招   应该对业委会   作出更细致规定     让小区业委会健康发展,真正发挥作用,从法律层面应该怎么做?陈娜建议,有关部门可以在相关法律法规的基础上,对小区业委会的组织要求、职责、日常工作、章程等方面作出更细化的规定。   此外,陈娜还建议,业委会在相关机构(如地方物管中心、相关公共服务提供机构、有偿法律服务提供机构)的指导下负责拟定业委会章程,以保障业委会可以有效合法运行;也可以在章程中严格规定业委会的成立目的、组织办法、议事办法、职责范围、章程修定、财务办法,有效合理细致的章程规定是业委会健康发展的重要保证。同时要求业委会尤其要监督居住小区物业管理工作的实施,对物业管理企业进行检查和监督,协助物业管理企业进行管理工作,其有利于明确业主与物业管理公司之间的责、权、利关系;有利于促进形成物业管理市场竞争机制,在物业管理市场中发挥重大作用。   陈娜最后表示,业委会最重要的是要保护业主的权益,在这方面业委会要畅通业主沟通模式,通过一定方式及时收集业主的信息反馈,才能及时作出反应保障业主权益。(记者李思娴)
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